Comenzar una inversión inmobiliaria en Francia cuando eres expatriado nunca es fácil. La distancia, la diferencia horaria, la lejanía de la atmósfera francesa, la falta de conocimiento del mercado son criterios que complican la toma de decisiones. Sin embargo, el inmobiliario sigue siendo una de las inversiones a largo plazo más atractivas por varias razones, especialmente cuando eres expatriado. Te presentamos las razones que nos hacen pensar que no tienes que esperar para invertir en el inmobiliario de alquiler.
El inmobiliario en Francia, una inversión rentable
Un mercado francés dinámico
En su último estudio, Meilleur urtaux comparó la rentabilidad de 7 inversiones diferentes: inmobiliario, libreta A, acciones, bonos del Estado, Sicav monetaria, seguro de vida y oro. ¿Y adivina qué? La inversión inmobiliaria es la más rentable en 20 años.
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De hecho, la volatilidad de una inversión inmobiliaria es muy baja y su rentabilidad se mantiene alta, especialmente gracias al efecto de apalancamiento del crédito. La inversión en alquiler es, por tanto, una apuesta segura y rentable. Sería incluso una pena no aprovecharlo durante tu expatriación, ya que ahora puedes comprar un estudio o un apartamento de dos habitaciones en París, Lyon, Burdeos o Marsella aportando hasta el 20% del valor del apartamento, o incluso el 10% bajo ciertas condiciones.
Además, el inmobiliario francés es particularmente dinámico hoy en día. 2019 ya había batido todos los récords y 2020 también es muy dinámico. En enero de 2020, los precios de los bienes antiguos aumentan en muchas ciudades. París (donde el precio por metro cuadrado ha superado la barrera de los 10 000€) y Lyon (donde los precios de la vivienda experimentaron un aumento del 7,7% en 2019), junto con Burdeos, siguen siendo las ciudades más caras de Francia en términos de inmobiliario. En 2019, el precio medio por metro cuadrado en el mercado antiguo aumentó un 4,7%. Aumentó un 3,5% en 2018.
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Si eres expatriado, entonces el momento es ideal para iniciar un proyecto inmobiliario o para reconsiderar tu proyecto inmobiliario si lo habías dejado de lado. Además, My expat ofrece soluciones para organizar todo por ti y llevar a cabo tu proyecto inmobiliario, sin necesidad de regresar a Francia.
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Si deseas invertir en Francia, se recomienda dirigirse a las grandes ciudades. De hecho, atraen a muchos inversores gracias a su dinamismo, su atractivo, su crecimiento, sus precios inmobiliarios y la rentabilidad de las inversiones. París, Burdeos, Lyon y Marsella atraen a muchos profesionales y estudiantes. La demanda en estas ciudades es, por tanto, muy alta. Esto conduce a una baja vacante de alquiler y permite asegurar la inversión realizada.
En París, el precio medio por metro cuadrado es de 10 175€ para un apartamento a finales de enero de 2020.
Un apartamento de 20m2 en la capital requiere, por tanto, un presupuesto de 203.500€ de media. Los alquileres percibidos por este tipo de propiedad ascienden a unos 650€ al mes. Sin embargo, existe una diferencia significativa entre los diferentes distritos.
En Burdeos, la inversión media requerida para la compra de un apartamento de 20 m2 asciende a unos 90 100 euros (el precio medio por metro cuadrado en enero de 2020 es de 4 505 euros para un apartamento). Y en el marco de un alquiler de inversión, el alquiler mensual medio sería de 300€.
En cuanto a la ciudad Luz, Lyon, sus precios son similares a los de Burdeos. De hecho, el precio de venta para esta zona es de 91 700€ de media. Los alquileres también están alineados con los de Burdeos.
Finalmente, en Marsella, se necesitarán 51.940€ para la compra de un apartamento de la misma superficie (2.597€ el metro cuadrado). En cuanto al precio del alquiler, asciende a 260€ al mes para este tipo de propiedad (13€ por metro cuadrado).
Inmobiliario antiguo, impuesto interesante
Si eres expatriado y deseas invertir en Francia para alquilar, se aconseja optar por una propiedad antigua.
Las nuevas propiedades inmobiliarias no ofrecen ventajas fiscales a los no residentes. Ahora, con el inmobiliario antiguo, podrás beneficiarte del déficit fiscal, así como del estatus de Alquiler Amueblado No Profesional. El sistema LMNP te permite percibir ingresos de alquiler no gravados y deducir los gastos de gestión, los intereses de tu crédito inmobiliario y los gastos de renovación, bajo ciertas condiciones. Para ser elegible para el estatus LMNP, la propiedad debe estar amueblada. Los ingresos generados por el alquiler no deben superar un cierto monto. Son 23 000€ al año, es decir, el 50% de los ingresos totales del propietario.
Agreguemos que, en comparación con lo nuevo, el inmobiliario antiguo será más económico (una nueva propiedad cuesta, de media, entre un 20 y un 30% más que una antigua); rentable (lo nuevo podría llevar al propietario a perder entre 18 y 24 meses de alquiler, y la rentabilidad bruta anual está entre el 2 y el 5% para las propiedades antiguas, frente al 2 -4% para los nuevos bienes inmobiliarios). La demanda de alquiler también es más alta porque las propiedades antiguas suelen estar ubicadas en barrios animados, en el centro. Por otro lado, las nuevas propiedades suelen ser periféricas. Además, aunque la renovación de una propiedad antigua puede a veces desanimar a algunos inversores, esto reducirá el riesgo de fallos o problemas a largo plazo y aumentará el valor del activo.
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Invertir en el inmobiliario en Francia también es la garantía de beneficiarse de tasas de crédito inmobiliario particularmente atractivas. En 2019, las tasas de préstamo eran históricamente bajas.
fuente: el Observatorio del crédito inmobiliario — septiembre 2019
Aunque las tasas para los no residentes o expatriados son ligeramente superiores a las tasas ofrecidas para los residentes franceses (un no residente representa un mayor riesgo para el banco de no ser reembolsado), ahora es posible pedir prestado a una tasa media del 1,26% a 20 años. Por lo tanto, el momento es ideal para el préstamo. Además, hay bancos que se adaptan muy bien a los expatriados y que les conceden préstamos para sus proyectos inmobiliarios (como Crédit Agricole, BNP Paribas o Le Crédit Lyonnais).
En el mismo tema: descubre las tarifas ofrecidas a los no residentes Según Best Rate, en enero de 2020, las tasas de préstamo eran en promedio del 1,10% para un préstamo de 15 años, del 1,26% para 20 años y del 1,49% para un préstamo de 25 años.
En los próximos meses, las tasas medias a 20 años deberían permanecer estables (entre el 1,30% y el 1,50%). No se deben esperar caídas tan espectaculares como en 2019.
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Tu regreso a Francia o el de tus hijos
Una de las principales razones por las que los expatriados franceses invierten en Francia es la previsión de su regreso a Francia. Muchos inversores expatriados eligen invertir en una residencia para anticipar su regreso de la expatriación, o en un estudio o dos habitaciones para preparar el regreso de sus hijos a Francia para sus estudios. Esto les permite tener un pie a tierra durante sus cortos estancias en Francia.
El inmobiliario sigue siendo, por tanto, una muy buena inversión física, de la que estás seguro de su utilidad: vivir o alquilar (a diferencia de las SCPI, por ejemplo, que constituyen una inversión financiera pura).
Invertir para tu jubilación
Invertir en el inmobiliario es sin duda una de las mejores maneras de prepararte para la jubilación cuando eres expatriado. De hecho, el riesgo es bajo y el rendimiento a largo plazo es alto. Esto lo convierte en una inversión ideal para un expatriado que quiere anticipar la jubilación en 15 o 20 años. Agreguemos que cuanto más larga sea la duración del préstamo, más pequeños serán los pagos mensuales. Por lo tanto, una buena anticipación es esencial.
Además, las inversiones inmobiliarias en Francia serán particularmente fiables y asegurarán una alta rentabilidad, siempre que se inviertan en ciudades con alta densidad de población, donde la demanda de alquiler es alta.
También podrías leer: Expatriado en un contrato local, ¿cómo prepararse para la jubilación? Finalmente, las tasas de préstamos bancarios son muy bajas a principios de 2020 y deberían permanecer en general estables y favorables. A la hora de tu jubilación, si inviertes lo suficientemente pronto, tu préstamo será reembolsado y tus ingresos por alquiler mejorarán tu poder adquisitivo y tu calidad de vida.
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