Iniziare un investimento immobiliare in Francia quando si è espatriati non è mai facile. La distanza, il fuso orario, la lontananza dall’atmosfera francese, la mancanza di conoscenza del mercato sono tutti fattori che complicano la decisione. Tuttavia, il settore immobiliare rimane uno degli investimenti a lungo termine più attraenti per diverse ragioni, soprattutto quando si è espatriati. Vi presentiamo le ragioni che ci portano a pensare che non dovete aspettare per investire nell’immobiliare locativo.
L’immobiliare in Francia, un investimento redditizio
Un mercato francese dinamico
Nella sua ultima ricerca, Meilleur urtaux ha confrontato la redditività di 7 investimenti diversi: immobiliare, livret A, azioni, obbligazioni statali, Sicav monetaria, assicurazione-vita e oro. E indovina un po’? L’investimento immobiliare è il più performante negli ultimi 20 anni.
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Infatti, la volatilità di un investimento immobiliare è molto bassa e la sua redditività rimane elevata, soprattutto grazie all’effetto leva del credito. L’investimento locativo è quindi un valore sicuro e redditizio. Sarebbe persino un peccato non approfittarne durante la vostra espatrio, dato che ora potete acquistare un monolocale o un appartamento con due stanze a Parigi, Lione, Bordeaux o Marsiglia portando fino al 20% del valore dell’appartamento, o addirittura il 10% a determinate condizioni.
Inoltre, l’immobiliare francese è particolarmente dinamico oggi. Il 2019 aveva già battuto tutti i record e il 2020 è altrettanto dinamico. A gennaio 2020, i prezzi degli immobili usati aumentano in molte città. Parigi (dove il prezzo al metro quadrato ha superato la soglia dei 10.000€) e Lione (dove i prezzi degli alloggi hanno registrato un aumento del 7,7% nel 2019), insieme a Bordeaux, rimangono le città più costose della Francia in termini di immobiliare. Nel 2019, il prezzo medio al metro quadrato nel mercato dell’usato è aumentato del 4,7%. È aumentato del 3,5% nel 2018.
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Se siete espatriati, allora il periodo è ideale per avviare un progetto immobiliare o per rivedere il vostro progetto immobiliare se lo avevate messo da parte. Inoltre, My expat offre soluzioni per organizzare tutto per voi e portare a termine il vostro progetto immobiliare, senza mai dover tornare in Francia.
Una forte domanda nelle grandi città Questo articolo potrebbe interessarvi: Investimento immobiliare, i 5 tranelli da evitare
Se volete investire in Francia, è consigliabile rivolgersi alle grandi città. Infatti, esse attraggono numerosi investitori grazie al loro dinamismo, alla loro attrattività, alla loro crescita, ai loro prezzi immobiliari e alla redditività degli investimenti. Parigi, Bordeaux, Lione e Marsiglia attraggono molti professionisti e studenti. La domanda in queste città è quindi molto alta. Questo porta a una bassa vacanza locativa e consente di garantire l’investimento effettuato.
A Parigi, il prezzo medio al metro quadrato è di 10.175€ per un appartamento a fine gennaio 2020.
Un appartamento di 20m2 nella capitale richiede quindi un budget di 203.500€ in media. Gli affitti percepiti per questo tipo di proprietà ammontano a circa 650€ al mese. Tuttavia, esiste una differenza significativa tra i vari distretti.
A Bordeaux, l’investimento medio richiesto per l’acquisto di un appartamento di 20 m2 è di circa 90.100 euro (il prezzo medio al metro quadrato a gennaio 2020 è di 4.505 euro per un appartamento). E nel contesto di un affitto d’investimento, l’affitto mensile medio sarebbe di 300€.
Per quanto riguarda la città della Luce, Lione, i suoi prezzi sono simili a quelli di Bordeaux. Infatti, il prezzo di vendita per questa zona è di 91.700€ in media. Gli affitti sono anche allineati a quelli di Bordeaux.
Infine, a Marsiglia, bisognerà contare 51.940€ per l’acquisto di un appartamento della stessa superficie (2.597€ al metro quadrato). Per quanto riguarda il prezzo dell’affitto, ammonta a 260€ al mese per questo tipo di proprietà (13€ al metro quadrato).
Immobili vecchi, tassa interessante
Se siete espatriati e desiderate investire in Francia per affittare, è consigliabile optare per una proprietà antica.
Le nuove proprietà immobiliari non offrono vantaggi fiscali ai non residenti. Ora, con l’immobiliare usato, sarete in grado di beneficiare del deficit fondiario, così come dello stato di Affitto in Arredato Non Professionale. Il sistema LMNP vi consente di percepire redditi da affitto non tassati e di dedurre le spese di gestione, gli interessi sul vostro mutuo e le spese di ristrutturazione, a determinate condizioni. Per essere idoneo allo stato LMNP, la proprietà deve essere arredata. I redditi generati dall’affitto non devono superare un certo importo. Sono 23.000€ all’anno, ovvero il 50% del reddito totale del proprietario.
Aggiungiamo che, rispetto al nuovo, l’immobiliare antico sarà più economico (una nuova proprietà costa, in media, il 20-30% in più di una vecchia); redditizio (il nuovo potrebbe comportare la perdita del proprietario di 18-24 mesi di affitto, e la redditività lorda annuale è compresa tra il 2 e il 5% per le proprietà antiche, contro il 2-4% per le nuove proprietà immobiliari). La domanda di affitto è anche più alta perché le proprietà antiche sono spesso situate in quartieri vivaci, nel centro. D’altra parte, le nuove proprietà sono generalmente periferiche. Inoltre, anche se la ristrutturazione di una proprietà antica può talvolta scoraggiare alcuni investitori, questo ridurrà il rischio di malfunzionamenti o problemi a lungo termine e aumenterà il valore dell’attivo.
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Investire nell’immobiliare in Francia è anche la garanzia di beneficiare di tassi di credito immobiliare particolarmente attraenti. Nel 2019, i tassi di prestito erano storicamente bassi.
Fonte: l’Osservatorio del credito immobiliare — settembre 2019
Sebbene i tassi per i non residenti o gli espatriati siano leggermente superiori ai tassi proposti per i residenti francesi (un non residente rappresenta un rischio maggiore per la banca di non essere rimborsato), ora è possibile prendere in prestito a un tasso medio dell’1,26% su 20 anni. Il periodo è quindi ideale per il prestito. Inoltre, ci sono banche che si adattano molto bene agli espatriati e che concedono loro prestiti per i loro progetti immobiliari (come Crédit Agricole, BNP Paribas o Le Crédit Lyonnais).
In tema: scoprite le tariffe proposte ai non residenti. Secondo Best Rate, a gennaio 2020, i tassi di prestito erano in media dell’1,10% per un prestito di 15 anni, dell’1,26% per 20 anni e dell’1,49% per un prestito di 25 anni.
Nei prossimi mesi, i tassi medi su 20 anni dovrebbero rimanere stabili (tra l’1,30% e l’1,50%). Non ci si devono aspettare diminuzioni spettacolari come nel 2019.
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Il vostro ritorno in Francia o quello dei vostri figli
Una delle principali ragioni per cui gli espatriati francesi investono in Francia è la previsione del loro ritorno in Francia. Molti investitori espatriati scelgono di investire in una residenza per anticipare il loro ritorno dall’espatrio, o in un monolocale o due camere per preparare il ritorno dei loro figli in Francia per i loro studi. Questo consente loro di avere un pied-à-terre durante i loro brevi soggiorni in Francia.
L’immobiliare rimane quindi un ottimo investimento fisico, di cui siete certi dell’utilità: viverci o affittarlo (a differenza delle SCPI, ad esempio, che costituiscono un investimento finanziario puro).
Investire per la vostra pensione
Investire nell’immobiliare è senza dubbio uno dei migliori modi per prepararvi alla pensione quando siete espatriati. Infatti, il rischio è basso e il rendimento a lungo termine è elevato. Questo lo rende un investimento ideale per un espatriato che vuole anticipare la pensione di 15 o 20 anni. Aggiungiamo che più lunga è la durata del prestito, più piccoli saranno i pagamenti mensili. Una buona pianificazione è quindi essenziale.
Inoltre, gli investimenti immobiliari in Francia saranno particolarmente affidabili e garantiranno un’elevata redditività, a condizione che siano investiti in città ad alta densità di popolazione, dove la domanda di affitto è alta.
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