Começar um investimento imobiliário na França quando você é expatriado nunca é fácil. A distância, o fuso horário, a falta da atmosfera francesa e a falta de conhecimento do mercado são critérios que complicam a tomada de decisão. No entanto, o imobiliário continua sendo um dos investimentos de longo prazo mais atraentes por várias razões, especialmente quando você é expatriado. Apresentamos as razões que nos fazem pensar que você não precisa esperar para investir em imóveis para aluguel.
O imobiliário na França, um investimento rentável
Um mercado francês dinâmico
Em seu último estudo, Meilleur taux comparou a rentabilidade de 7 investimentos diferentes: imobiliário, livret A, ações, obrigações do Estado, Sicav monetária, seguro de vida e ouro. E adivinha? O investimento imobiliário é o mais rentável em 20 anos.
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De fato, a volatilidade de um investimento imobiliário é muito baixa e sua rentabilidade permanece alta, especialmente graças ao efeito de alavancagem do crédito. O investimento em aluguel é, portanto, uma opção segura e rentável. Seria até uma pena não aproveitar durante sua expatrição, já que agora você pode comprar um estúdio ou um apartamento de dois quartos em Paris, Lyon, Bordeaux ou Marselha com até 20% do valor do apartamento, ou até 10% sob certas condições.
Além disso, o imobiliário francês está particularmente dinâmico hoje. 2019 já havia batido todos os recordes e 2020 também está muito dinâmico. Em janeiro de 2020, os preços dos imóveis antigos aumentaram em muitas cidades. Paris (onde o preço por metro quadrado ultrapassou a marca de 10.000€) e Lyon (onde os preços dos imóveis subiram 7,7% em 2019), junto com Bordeaux, permanecem as cidades mais caras da França em termos de imobiliário. Em 2019, o preço médio por metro quadrado no mercado antigo aumentou 4,7%. Ele subiu 3,5% em 2018.
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Se você é expatriado, então o momento é ideal para iniciar um projeto imobiliário ou para reavaliar seu projeto imobiliário se você o havia deixado de lado. Além disso, My expat oferece soluções para organizar tudo para você e para levar a cabo seu projeto imobiliário, sem nunca precisar voltar à França.
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Se você deseja investir na França, é recomendado direcionar-se para as grandes cidades. De fato, elas atraem muitos investidores devido ao seu dinamismo, atratividade, crescimento, preços imobiliários e rentabilidade dos investimentos. Paris, Bordeaux, Lyon e Marselha atraem muitos profissionais e estudantes. A demanda nessas cidades é, portanto, muito alta. Isso leva a uma baixa vacância locativa e ajuda a garantir o investimento realizado.
Em Paris, o preço médio por metro quadrado é de 10.175€ para um apartamento no final de janeiro de 2020.
Um apartamento de 20m2 na capital requer, portanto, um orçamento de 203.500€ em média. Os aluguéis recebidos para esse tipo de propriedade somam cerca de 650€ por mês. No entanto, existe uma diferença significativa entre os diferentes distritos.
Em Bordeaux, o investimento médio necessário para a compra de um apartamento de 20 m2 é de cerca de 90.100 euros (o preço médio por metro quadrado em janeiro de 2020 é de 4.505 euros para um apartamento). E no caso de um aluguel de investimento, o aluguel mensal médio seria de 300€.
Quanto à cidade Luz, Lyon, seus preços são próximos aos de Bordeaux. De fato, o preço de venda para essa área é de 91.700€ em média. Os aluguéis também estão alinhados com os de Bordeaux.
Finalmente, em Marselha, será necessário contar com 51.940€ para a compra de um apartamento de mesma área (2.597€ por metro quadrado). Quanto ao preço do aluguel, ele é de 260€ por mês para esse tipo de propriedade (13€ por metro quadrado).
Imóveis antigos, imposto interessante
Se você é expatriado e deseja investir na França para alugar, é aconselhável optar por uma propriedade antiga.
Os novos imóveis não oferecem vantagens fiscais para não residentes. Agora, com o imobiliário antigo, você poderá se beneficiar do déficit fundiário, bem como do status de Locação em Mobiliário Não Profissional. O sistema LMNP permite que você receba rendimentos de aluguel não tributados e deduza as despesas de gestão, os juros do seu crédito imobiliário e as despesas de renovação, sob certas condições. Para ser elegível ao status LMNP, a propriedade deve estar mobiliada. Os rendimentos gerados pelo aluguel não devem ultrapassar um certo montante. É 23.000€ por ano, ou seja, 50% da renda total do proprietário.
Adicionamos que, em comparação com o novo, o imóvel antigo será mais econômico (uma nova propriedade custa, em média, 20-30% mais do que uma antiga); rentável (o novo pode levar à perda do proprietário de 18 a 24 meses de aluguel, e a rentabilidade bruta anual varia entre 2 e 5% para propriedades antigas, contra 2-4% para novos imóveis). A demanda por aluguel também é maior porque as propriedades antigas estão frequentemente localizadas em bairros movimentados, no centro. Por outro lado, os novos imóveis geralmente são excêntricos. Além disso, mesmo que a renovação de uma propriedade antiga possa às vezes desencorajar alguns investidores, isso reduzirá o risco de falhas ou problemas a longo prazo e aumentará o valor do ativo.
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Investir em imóveis na França também garante que você se beneficie de taxas de crédito imobiliário particularmente atraentes. Em 2019, as taxas de empréstimo estavam historicamente baixas.
Fonte: o Observatório do crédito imobiliário — setembro de 2019
Embora as taxas para não residentes ou expatriados sejam ligeiramente superiores às taxas propostas para residentes franceses (um não residente representa um risco maior para o banco de não ser reembolsado), agora é possível emprestar a uma taxa média de 1,26% em 20 anos. O momento é, portanto, ideal para o empréstimo. Além disso, há bancos que se adaptam muito bem aos expatriados e que concedem empréstimos para seus projetos imobiliários (como Crédit Agricole, BNP Paribas ou Le Crédit Lyonnais).
No mesmo tema: descubra as tarifas propostas para não residentes. Segundo Best Rate, em janeiro de 2020, as taxas de empréstimo eram em média de 1,10% para um empréstimo de 15 anos, 1,26% para 20 anos e 1,49% para um empréstimo de 25 anos.
Nos próximos meses, as taxas médias em 20 anos devem permanecer estáveis (entre 1,30% e 1,50%). As quedas tão espetaculares quanto em 2019 não devem ser esperadas.
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Seu retorno à França ou o de seus filhos
Uma das principais razões pelas quais os expatriados franceses investem na França é a previsão de seu retorno à França. Muitos investidores expatriados escolhem investir em uma residência para antecipar seu retorno da expatrição, ou em um estúdio ou dois quartos para preparar o retorno de seus filhos à França para seus estudos. Isso lhes permite ter um ponto de apoio durante suas curtas estadias na França.
O imobiliário continua sendo, portanto, um investimento físico muito bom, do qual você tem certeza da utilidade: morar ou alugar (ao contrário das SCPI, por exemplo, que constituem um investimento financeiro puro).
Investir para sua aposentadoria
Investir em imóveis é, sem dúvida, uma das melhores maneiras de se preparar para a aposentadoria quando você é expatriado. De fato, o risco é baixo e o retorno a longo prazo é alto. Isso o torna um investimento ideal para um expatriado que deseja antecipar a aposentadoria em 15 ou 20 anos. Adicionamos que quanto mais longa a duração do empréstimo, menores serão os pagamentos mensais. Uma boa antecipação é, portanto, essencial.
Além disso, os investimentos imobiliários na França serão particularmente confiáveis e garantirão uma alta rentabilidade, desde que sejam investidos em cidades com alta densidade populacional, onde a demanda por aluguel é alta.
Você também pode ler: Expatriado em um contrato local, como se preparar para a aposentadoria? Finalmente, as taxas de empréstimos bancários estão muito baixas no início de 2020 e devem permanecer, de modo geral, estáveis e favoráveis. À beira de sua aposentadoria, se você investir cedo o suficiente, seu empréstimo será quitado e seus rendimentos de aluguel melhorarão seu poder de compra e sua qualidade de vida.
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